Do outro lado está um inquilino que paga em dia e não quer sair. Do seu lado está a vontade legítima de reaver o que é seu — e uma resposta que já foi decidida lá atrás, no dia em que alguém escolheu o prazo do contrato.
Resposta rápida: se a locação residencial foi ajustada por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, findo o prazo ela se resolve independentemente de notificação ou aviso, e a retomada não precisa de motivo. Se o prazo foi inferior a trinta meses — ou o contrato foi verbal —, a locação se prorroga sozinha e o imóvel só pode ser retomado nas hipóteses que a lei lista, uma a uma.
A regra dos trinta meses
“Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.”
— Lei nº 8.245/1991, art. 46
São duas condições somadas: por escrito e trinta meses ou mais. Faltando uma delas, este artigo não se aplica — e aí muda tudo.
Mas atenção ao que vem logo depois, porque é onde muitos locadores perdem a posição que tinham:
“§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.”
“§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.”
— Lei nº 8.245/1991, art. 46, §§ 1º e 2º
Ou seja: o silêncio de trinta dias transforma o contrato em prazo indeterminado. A boa notícia é que, nessa modalidade, a retomada continua possível a qualquer tempo, bastando conceder trinta dias para a desocupação. O direito não se perde — muda de forma.
Abaixo de trinta meses, o jogo é outro
“Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:”
— Lei nº 8.245/1991, art. 47
Repare na palavra “somente”. A lista que vem em seguida é fechada:
- I — nos casos do art. 9º;
- II — em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário for relacionada com o seu emprego;
- III — se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
- IV — se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento (ou cinquenta por cento, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão);
- V — se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
O inciso V é o que resolve a maior parte dos casos antigos: passados cinco anos ininterruptos, a retomada volta a ser possível sem necessidade de motivo. Até lá, quem assinou um contrato de doze meses precisa se enquadrar em uma das outras hipóteses.
Pedir para uso próprio tem exigência de prova
O inciso III é o mais invocado — e o mais controlado pela própria lei:
“§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se: a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente; b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.”
— Lei nº 8.245/1991, art. 47, § 1º
E o § 2º acrescenta que, nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário em caráter irrevogável, com imissão na posse e título registrado junto à matrícula. Quer dizer: a retomada por uso próprio se prova com documento, não com alegação.
Do lado do inquilino, a saída é mais simples
“O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.”
— Lei nº 8.245/1991, art. 6º
Trinta dias de aviso por escrito. Sem o aviso, a lei autoriza a cobrança de um mês de aluguel e encargos — não é multa inventada pela imobiliária, está no texto.
O que isso significa na prática
- Se você vai alugar agora, o prazo do contrato não é detalhe burocrático: ele decide se, em dois ou três anos, você poderá pedir o imóvel de volta sem precisar justificar.
- Se o contrato já existe, o primeiro passo é identificar em que regime ele está: prazo original, se houve prorrogação e há quanto tempo a locação corre ininterrupta.
- Se o prazo original venceu e o inquilino continuou, conte os trinta dias: aí se decide se o contrato virou prazo indeterminado.
- Guarde a matrícula e o título. Nas retomadas dos incisos III e IV, eles são exigência de prova, não formalidade.
Perguntas frequentes
Preciso avisar o inquilino antes de o contrato de 30 meses acabar?
A lei diz que, nessa modalidade, a resolução ocorre findo o prazo independentemente de notificação ou aviso (art. 46). O cuidado prático é outro: se o inquilino permanecer mais de trinta dias sem oposição sua, presume-se a prorrogação por prazo indeterminado.
Fiz contrato de 12 meses. Perdi o imóvel?
Não. Você precisa se enquadrar em uma das hipóteses do art. 47 — e uma delas é justamente o tempo: vigência ininterrupta superior a cinco anos.
Basta dizer que preciso do imóvel para mim?
Nem sempre. Nas situações descritas no § 1º do art. 47, a necessidade tem de ser judicialmente demonstrada, e o § 2º exige comprovação da titularidade com registro na matrícula.
O contrato virou prazo indeterminado. Ainda posso retomar?
Se a origem foi contrato escrito de trinta meses ou mais, sim: o art. 46, § 2º permite denunciar a qualquer tempo, concedidos trinta dias para desocupação. Se a origem foi contrato menor ou verbal, valem as hipóteses do art. 47.
E se o inquilino simplesmente não sair?
Aí a discussão passa para a ação de despejo, com requisitos e prazos próprios.
Fale com o escritório
Antes de notificar qualquer inquilino, vale ler o contrato e datar a linha do tempo da locação — é isso que define qual artigo se aplica ao seu caso. Se a retomada já virou litígio, veja a página de ação de despejo em Uberaba. E se o seu problema é estar preso a uma fiança antiga, leia como o fiador se desonera.
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Conteúdo informativo. A solução jurídica depende das circunstâncias e dos documentos de cada caso.