Ação de Despejo em Uberaba

A ação de despejo é o meio processual para retomar imóvel locado. A matéria é disciplinada pela Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, que trata tanto da locação residencial quanto da não residencial.

Quando cabe a ação

• Falta de pagamento de aluguéis e encargos.
• Infração contratual, como uso diverso do pactuado, sublocação não autorizada ou danos ao imóvel.
• Término do prazo, na locação residencial escrita por trinta meses ou mais (art. 46).
• Locação por prazo indeterminado, mediante notificação prévia (art. 47).
• Necessidade de uso próprio ou por familiar, nas hipóteses previstas em lei.
• Realização de obras determinadas pelo poder público.

Desocupação liminar — não é uma hipótese só, são nove

Esta é a parte da lei que mais se perde por desconhecimento. O art. 59, § 1º da Lei do Inquilinato autoriza liminar de desocupação em quinze dias, “independentemente da audiência da parte contrária”, mediante caução equivalente a três meses de aluguel — e não em uma única situação, mas em nove.

É comum o locador ler apenas a hipótese mais conhecida — a falta de pagamento sem garantia —, concluir que não se enquadra e desistir da via rápida. Muitas vezes ele se enquadra em outra. As hipóteses são:

• Acordo escrito descumprido — mútuo acordo celebrado por escrito, assinado pelas partes e por duas testemunhas, com prazo mínimo de seis meses para desocupação contado da assinatura (inciso I).
• Fim do contrato de trabalho que dava direito ao uso do imóvel, havendo prova escrita da rescisão ou sendo ela demonstrada em audiência prévia (inciso II).
• Locação para temporada vencida, desde que a ação seja proposta em até trinta dias após o vencimento do contrato (inciso III).
• Morte do locatário sem sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei (inciso IV).
• Permanência do sublocatário no imóvel depois de extinta a locação celebrada com o locatário (inciso V).
• Reparações urgentes determinadas pelo poder público que não possam ser executadas com a permanência do locatário — ou que possam, mas ele se recuse a consenti-las (inciso VI).
• Garantia extinta e não reposta — vencido o prazo de notificação sem que o locatário apresente nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato (inciso VII). É a hipótese que socorre o locador quando o fiador se exonera.
• Locação não residencial com prazo vencido, proposta a ação em até trinta dias do termo ou do cumprimento da notificação de retomada (inciso VIII).
• Falta de pagamento em contrato sem garantia — quando o contrato está desprovido de qualquer das garantias do art. 37, por não ter sido contratada ou por extinção ou exoneração dela, independentemente de motivo (inciso IX).

Dois detalhes decidem o pedido. Primeiro: a lei exige que a hipótese seja fundamento exclusivo da ação — misturar causas de pedir pode custar a liminar. Segundo: três hipóteses têm prazo curto de ajuizamento (temporada e locação não residencial, trinta dias) ou dependem de notificação prévia. Perder a data não extingue o direito ao despejo, mas costuma custar a via rápida.

O cabimento depende do caso concreto e da prova reunida. A leitura do contrato, da garantia e das datas é o que define em qual das nove você está — se estiver.

Leia também: Aluguel atrasado ou contrato descumprido: a ação de despejo — o artigo percorre as nove hipóteses em linguagem do dia a dia.

Documentos a reunir

• Contrato de locação e eventuais aditivos.
• Comprovação da propriedade ou da legitimidade de quem loca.
• Planilha do débito, discriminando aluguéis, encargos e datas de vencimento.
• Comprovantes de notificação, quando a hipótese exigir.
• Documentos da garantia contratada — fiança, caução ou seguro —, se houver, e o que documente sua eventual extinção ou exoneração.
• Mensagens e correspondência trocadas com o locatário.

Como funciona o processo

O trabalho começa pela leitura do contrato e pela definição da causa de pedir, porque cada hipótese tem requisito próprio. Em seguida vêm a apuração do débito, a notificação quando exigida, o ajuizamento com pedido liminar se cabível, a citação do locatário, a eventual purgação da mora, a sentença e a desocupação.

A purgação da mora tem prazo, e ele é curto

A purgação da mora permite evitar a rescisão da locação pelo pagamento do débito atualizado — e a lei fixa o prazo: 15 (quinze) dias, contados da citação, mediante depósito judicial e independentemente de cálculo prévio (art. 62, II). Repare em quem pode fazê-lo: o dispositivo fala em “o locatário e o fiador”. Quem prestou a garantia não fica de mãos atadas esperando a decisão do inquilino.

Se o locador alegar que a oferta não foi integral, justificando a diferença, o locatário ainda pode complementar o depósito em 10 (dez) dias, contados da intimação (art. 62, III); não complementado integralmente, o pedido de rescisão prossegue pela diferença (art. 62, IV).

E há um limite que costuma passar despercebido pelos dois lados: o parágrafo único do art. 62 não admite a emenda da mora se o locatário já houver usado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Para o locador, é o que impede o atraso de virar rotina; para o locatário, é o aviso de que a segunda vez em dois anos pode não ter salvação. A aplicação a cada caso depende das datas e dos documentos.

Perguntas frequentes

Posso trocar a fechadura ou cortar água e luz do inquilino?

Não. Essa conduta configura exercício arbitrário das próprias razões e pode gerar responsabilização do locador.

Dá para cobrar os aluguéis atrasados na mesma ação?

Sim. A lei admite cumular o pedido de despejo com a cobrança dos valores em aberto — e, nessa hipótese, cita-se o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao de cobrança, apresentando-se com a inicial o cálculo discriminado do débito (art. 62, I).

Meu contrato tem fiador, então não tenho direito à liminar?

Não necessariamente. A hipótese de falta de pagamento exige contrato sem garantia, mas as outras oito não dependem disso — e uma delas trata exatamente do caso em que a garantia existia e deixou de existir, sem reposição. Ter fiador afasta uma hipótese, não todas.

O fiador responde pela dívida?

Depende da garantia contratada e do período de responsabilidade previsto no contrato. É ponto que exige leitura do instrumento.

E se o inquilino pagar depois de citado?

Dentro dos 15 dias contados da citação, o pagamento do débito atualizado por depósito judicial evita a rescisão (art. 62, II) — e o fiador também pode fazê-lo. Fora desse prazo, ou se o locatário já tiver usado o benefício nos 24 meses anteriores à ação, a emenda da mora não é admitida (parágrafo único). Havendo depósito insuficiente, cabe complementação em 10 dias e, persistindo a diferença, o despejo prossegue por ela.

Quanto tempo leva?

Depende do rito, da concessão ou não da liminar e da conduta das partes. Não é possível fixar prazo.

Fale com o escritório

Se a situação descrita nesta página se aproxima do seu caso, o escritório pode analisar os documentos e indicar o caminho adequado.

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Dr. Eduardo Bonifácio — OAB/MG 205.525. Avenida Maranhão, 1320, Sala 107, Santa Maria, Uberaba/MG, CEP 38050-470. Telefone e WhatsApp (34) 99730-0806. E-mail eduardocorreabonifacioo@gmail.com.

Base legal (informativo): Lei nº 8.245/1991 — hipóteses de liminar de desocupação (art. 59, § 1º, incisos I a IX), purgação da mora em 15 dias da citação pelo locatário e pelo fiador (art. 62, II), complementação em 10 dias (art. 62, III), prosseguimento pela diferença (art. 62, IV) e vedação da emenda da mora usada nos 24 meses anteriores (art. 62, parágrafo único). Conteúdo informativo; não constitui promessa de resultado nem consulta jurídica. Cada caso depende de análise específica.