Do outro lado, a obra atrasou e a construtora quer reter o que você pagou; do seu lado está a Lei do Distrato — prazo de tolerância, multa pelo atraso e a devolução que a lei garante.
O atraso na entrega é um dos problemas mais comuns de quem compra imóvel na planta. A legislação define regras claras sobre prazos, multas e devolução de valores — e conhecê-las é o primeiro passo para tomar a decisão certa.
Os 180 dias de tolerância — e o que acontece no dia 181
A Lei 13.786/2018 autorizou o atraso de até 180 dias corridos sobre a data prevista em contrato, desde que isso tenha sido pactuado “de forma clara e destacada” — e, dentro desse prazo, não há penalidade nem direito de resolver o contrato (art. 43-A da Lei 4.591/64). A condição do destaque contratual não é detalhe: sem ela, a tolerância não se sustenta.
Passado esse prazo, e não tendo o comprador dado causa ao atraso, abrem-se dois caminhos, e eles se excluem:
- Sair do contrato. O comprador pode promover a resolução “sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução” (art. 43-A, § 1º). Repare: integralidade — a retenção de que se fala adiante não se aplica quando quem deu causa foi a construtora.
- Ficar e ser indenizado. Optando por receber o imóvel, é devida ao adquirente adimplente indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por cada mês de atraso, pro rata die, corrigido (art. 43-A, § 2º).
O ponto que quase nunca aparece: a lei proíbe somar as duas. A indenização mensal pela mora “em hipótese alguma poderá ser cumulada” com a multa da resolução (art. 43-A, § 3º). É escolha, não acumulação — e é justamente por isso que a decisão entre sair e ficar precisa ser feita com o contrato e os comprovantes na mão, antes de qualquer notícia à construtora.
Quando quem desiste é o comprador: o teto da retenção
Situação diferente é a do distrato pedido pelo próprio adquirente, ou da resolução por inadimplemento dele. Aí a lei permite deduzir do que será restituído a integralidade da comissão de corretagem e uma pena convencional que “não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga” (art. 67-A, I e II).
Esse teto sobe para 50% em uma única hipótese: quando a incorporação está submetida ao regime do patrimônio de afetação — e, nesse caso, a restituição tem prazo próprio, até 30 dias após o habite-se (art. 67-A, § 5º). Saber em qual dos dois regimes está o seu empreendimento muda o valor a receber pela metade, e isso se verifica na matrícula e no memorial de incorporação.
O detalhamento desses percentuais, com a comparação entre as duas situações, está na página Distrato imobiliário e ação de despejo.
Distrato ou continuar o contrato?
Nem sempre a melhor saída é romper o contrato. Dependendo do estágio da obra, dos valores já pagos e do regime da incorporação, pode ser mais vantajoso buscar a indenização mensal e manter o negócio — lembrando que os dois caminhos não se somam. Essa avaliação depende da leitura técnica do contrato.
Se além do atraso o imóvel apresentar defeitos, o prazo para reclamar segue outra contagem — tratada em rachadura no imóvel novo: o prazo corre da entrega ou de quando o defeito aparece?.
Perguntas frequentes
A construtora pode reter todo o valor pago?
Não. Havendo distrato pedido pelo comprador, a pena convencional não pode exceder 25% da quantia paga — ou 50%, se a incorporação estiver sob patrimônio de afetação (art. 67-A, II e § 5º). E se o rompimento decorre do atraso da obra, a lei manda devolver a integralidade dos valores pagos (art. 43-A, § 1º).
Atraso na obra dá direito a indenização?
Ultrapassados os 180 dias de tolerância, sem culpa do comprador, a lei prevê indenização de 1% do valor pago por mês de atraso ao adquirente adimplente que optar por receber o imóvel (art. 43-A, § 2º).
Posso pedir a devolução integral e também o 1% ao mês?
Não. A lei é expressa: a multa mensal pela mora “em hipótese alguma poderá ser cumulada” com a multa da resolução do contrato (art. 43-A, § 3º). É preciso escolher o caminho.
E se o contrato não destacou o prazo de tolerância?
A lei condiciona os 180 dias a que estejam “expressamente pactuado[s], de forma clara e destacada” (art. 43-A, caput). A ausência desse destaque é ponto a ser examinado no contrato.
Precisa de orientação em Uberaba?
Se você comprou na planta em Uberaba ou região e enfrenta atraso, a análise do contrato, do memorial de incorporação e dos comprovantes indica os próximos passos e qual dos dois caminhos rende mais no seu caso.
Dr. Eduardo Bonifácio — OAB/MG 205.525
Direito Civil e Imobiliário · Uberaba/MG · WhatsApp (34) 99730-0806
Conteúdo informativo, não constitui consulta jurídica nem garante qualquer resultado. Prazos e direitos variam conforme o caso, que deve ser analisado individualmente por advogado.