O imóvel foi entregue em dia. A rachadura apareceu seis meses depois. E a resposta que chega da construtora costuma ser sempre a mesma: “o prazo de reclamação já passou”. Na maioria dos casos, não passou — e quem diz isso é a lei.
O prazo não corre da entrega. Corre de quando o defeito aparece
O Código de Defesa do Consumidor dá 90 dias para reclamar de vício em produto durável (art. 26, II), e o § 1º manda contar esse prazo “a partir da entrega efetiva do produto”. É esse dispositivo que costuma ser citado para dizer que o seu direito acabou.
Só que ele não é o aplicável ao defeito que ninguém podia ver. O § 3º do mesmo artigo é curto e decisivo: “Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.”
Rachadura estrutural que surge meses depois, infiltração que se revela na primeira chuva forte, piso que cede com o uso: são vícios ocultos. O relógio começa quando o problema se mostra — não quando você recebeu as chaves.
A proteção que quase ninguém usa: reclamar por escrito trava o prazo
Esta é a parte que mais custa direito perdido. O art. 26, § 2º, I do CDC diz que obsta a decadência — ou seja, trava a contagem — “a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca”.
Leia de novo devagar, porque há três expressões que decidem casos:
- “comprovadamente formulada” — ligação telefônica e conversa no plantão da obra não servem. Serve o que deixa rastro: protocolo, e-mail, carta com AR, notificação em cartório, mensagem com registro de envio e recebimento.
- “até a resposta negativa” — enquanto a construtora não responde, o prazo não corre contra você. O silêncio dela joga a seu favor, não contra.
- “de forma inequívoca” — a negativa precisa ser clara. “Vamos analisar”, “está em avaliação técnica” e promessa de retorno não são resposta negativa.
Na prática: quem reclama por escrito e guarda o comprovante compra tempo legalmente. Quem reclamou só por telefone costuma descobrir tarde demais que, para o processo, não reclamou.
O mesmo § 2º acrescenta que a instauração de inquérito civil também obsta a decadência, até seu encerramento (inciso III).
Quem responde — e por que a culpa não entra na discussão
O art. 12 do CDC nomeia expressamente o responsável, e o faz sem brecha: “O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos…”
Isso significa que discutir se a construtora quis ou sabia é discussão que não precisa ser vencida. O que se prova é o defeito e o dano.
Dois relógios diferentes: vício e fato do produto
Aqui está a confusão mais comum do tema — e ela fecha portas que continuam abertas.
- Vício é o defeito em si: a rachadura, a infiltração, o piso que cedeu. Segue a decadência do art. 26 — com a virada do § 3º para o vício oculto.
- Fato do produto é o dano que o defeito causou: os móveis perdidos pela infiltração, o aluguel pago enquanto o imóvel esteve inabitável, o prejuízo material decorrente. Esse segue o art. 27: “Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço…, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.”
São cinco anos, contados do conhecimento do dano e de quem o causou. Muita gente ouve “passou o prazo do vício” e desiste, sem saber que a pretensão pelo dano corre em outro eixo, bem mais longo.
O que fazer hoje, na ordem certa
- Registre o defeito com data. Fotos e vídeos com data, de vários ângulos, antes de qualquer reparo.
- Reclame por escrito e guarde o comprovante. É o ato que trava o prazo. Sem rastro, para o processo a reclamação não existiu.
- Não reforme antes do laudo. Consertar sem prova técnica apaga o vício e enfraquece a causa.
- Obtenha laudo de engenheiro que ateste a natureza do defeito e sua origem.
- Exija a resposta por escrito. Enquanto ela não vier de forma inequívoca, o prazo segue travado.
Leia também: Indenização por vícios ocultos em imóveis em Uberaba — os três regimes possíveis (Código Civil, CDC e empreitada) e como o enquadramento da relação define qual prazo corre contra você.
Seu imóvel novo começou a apresentar defeito? Envie as fotos e o que já foi trocado com a construtora para uma análise inicial: WhatsApp (34) 99730-0806.
Dr. Eduardo Bonifácio — OAB/MG 205.525 · Especialista em Direito Imobiliário · Uberaba/MG.
Conteúdo informativo; não constitui consulta jurídica nem promessa de resultado. Cada caso depende do contrato e dos documentos, e deve ser analisado individualmente por advogado.