Situação muito comum em Uberaba: a pessoa comprou o imóvel, pagou tudo, recebeu as chaves — mas a escritura nunca foi passada. O vendedor sumiu, morreu, a construtora encerrou as atividades ou simplesmente não assina. O imóvel continua no nome de outra pessoa na matrícula.
Para esse problema existe um instrumento próprio: a adjudicação compulsória. E, desde 2022, ela também pode ser feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem processo judicial, quando o caso reúne os requisitos.
O que é adjudicação compulsória
É o caminho para quem tem um compromisso (promessa) de compra e venda quitado e não consegue a escritura definitiva. O Código Civil garante ao promitente comprador o direito de exigir a outorga da escritura e, se ela for recusada, de requerer a adjudicação do imóvel (Código Civil, art. 1.418).
Em outras palavras: o que o vendedor deveria ter feito por vontade própria passa a ser suprido pela Justiça ou pelo registrador, e a propriedade é registrada em nome de quem pagou.
Meu contrato nunca foi registrado. Ainda cabe?
Sim. Essa é a dúvida mais frequente — e a resposta é antiga e pacificada. O Superior Tribunal de Justiça fixou na Súmula 239: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.
A lei que criou a via em cartório seguiu a mesma linha: o deferimento independe do prévio registro da promessa ou da cessão (Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 2º). Contrato de gaveta, recibo com cessões sucessivas e promessa nunca levada à matrícula não impedem, por si sós, o pedido.
Via em cartório ou via judicial?
A Lei 14.382/2022 incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos e permitiu que a adjudicação seja feita no Registro de Imóveis da situação do imóvel, “sem prejuízo da via jurisdicional”. As duas vias convivem. A escolha depende do caso:
- Cartório: costuma servir quando o preço está comprovadamente pago, a documentação está organizada e não há litígio sobre o contrato.
- Justiça: é o caminho quando há disputa, dúvida sobre a quitação, herdeiros em conflito ou outro obstáculo que o registrador não pode resolver.
O que a lei exige para o pedido em cartório
O pedido é feito por advogado e precisa ser instruído com os documentos listados no art. 216-B, § 1º, da Lei 6.015/1973. Em resumo:
- O instrumento de promessa de compra e venda, de cessão ou de sucessão.
- A prova do inadimplemento: o vendedor é notificado pelo Registro de Imóveis e, em quinze dias, não celebra a escritura.
- Uma ata notarial lavrada por tabelião, com a identificação do imóvel, das partes, a prova do pagamento do preço e a caracterização do inadimplemento.
- Certidões dos distribuidores forenses mostrando que não há litígio sobre a promessa.
- O comprovante de pagamento do ITBI.
- Procuração com poderes específicos.
Com os documentos em ordem, o oficial registra o domínio em nome do comprador, servindo de título a própria promessa ou cessão (art. 216-B, § 3º).
Onde os pedidos costumam travar
- Prova do pagamento: sem recibos, extratos ou quitação, a ata notarial não tem o que atestar.
- Cadeia de cessões: cada transferência entre compradores precisa estar documentada.
- Vendedor falecido: a notificação passa a envolver o espólio ou os herdeiros, o que exige análise da matrícula e da sucessão.
- Matrícula com pendências: penhora, indisponibilidade ou divergência de área mudam a estratégia.
Perguntas frequentes
Adjudicação compulsória e usucapião são a mesma coisa?
Não. A adjudicação parte de um contrato de compra quitado. A usucapião parte do tempo de posse. Às vezes as duas são possíveis no mesmo caso, e a escolha certa depende da documentação disponível.
O vendedor morreu. Ainda dá para regularizar?
Em regra, sim. A obrigação de passar a escritura não desaparece com a morte do vendedor. O que muda é quem precisa ser notificado ou demandado.
Preciso pagar ITBI?
Na via extrajudicial, o comprovante de pagamento do ITBI é um dos documentos exigidos pela lei (art. 216-B, § 1º).
Quanto tempo demora?
Depende da via, da documentação e da reação do vendedor ou dos herdeiros. Não é possível fixar prazo de forma honesta antes de analisar os documentos.
Fale com o escritório
Se você pagou pelo imóvel e ele continua no nome de outra pessoa, o primeiro passo é reunir o contrato, os comprovantes de pagamento e a matrícula atualizada. É com eles que se define se o caminho é o cartório ou a Justiça.
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