De um lado, o contrato descumprido e o aluguel que não vem; do outro, a citação de despejo que chegou. Em ambos os casos, a Lei do Inquilinato dá a via certa — e o prazo corre para quem precisa agir.
Quando o aluguel deixa de ser pago ou o contrato é descumprido, o proprietário tem caminhos legais para retomar o imóvel. A Lei do Inquilinato organiza esse processo e, em muitos casos, permite também cobrar os valores em atraso na mesma ação.
O que diz a Lei do Inquilinato
A Lei nº 8.245/1991 disciplina a ação de despejo — por falta de pagamento, infração contratual, denúncia vazia ou outras causas — e prevê, conforme a hipótese, a cobrança dos aluguéis e encargos em atraso na mesma demanda.
A desocupação liminar não é uma hipótese — são nove
Este é o erro mais caro que se comete nesta matéria: imaginar que a via rápida só existe na falta de pagamento sem garantia. O art. 59, § 1º lista nove situações em que a desocupação pode ser concedida liminarmente — entre elas o descumprimento de acordo escrito de desocupação, o fim da locação por temporada, a morte do locatário sem sucessor na locação, a permanência do sublocatário depois de extinta a locação, a necessidade de reparos urgentes determinados pelo poder público, o fim do prazo da locação não residencial e o esgotamento do prazo de notificação para apresentação de nova garantia.
Duas delas merecem destaque porque costumam passar despercebidas pelo próprio locador:
- Locação não residencial vencida (inciso VIII). A lei exige que a ação seja proposta em até 30 dias do termo ou do cumprimento da notificação de retomada. É uma janela curta — perdida, perde-se a via rápida.
- Garantia que acabou (inciso VII). Esgotado o prazo notificatório do parágrafo único do art. 40 sem nova garantia apta, abre-se a liminar. É a ponta final de uma corrente que começa quando o fiador pede para sair — explicada em exoneração do fiador de aluguel: como sair da fiança.
A lista completa dos nove incisos, com o que cada um exige, está na página ação de despejo.
E o lado do inquilino: os 15 dias que evitam a rescisão
Quem recebeu a citação também tem saída. Na ação por falta de pagamento, a lei assegura que “o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado” (art. 62, II). Dois pontos que costumam surpreender: o prazo corre da citação, não do vencimento; e a lei dá essa faculdade também ao fiador, não só ao inquilino.
O funcionamento completo desse rito — o que entra na conta, os honorários e a trava que impede repetir a purgação — está em despejo por falta de pagamento: como funciona o processo.
O que costuma pesar no caso
- Contrato, comprovantes e notificação em ordem — e dentro dos prazos que a própria lei fixa;
- O enquadramento correto entre os nove incisos, que decide se há ou não via liminar;
- A purgação da mora pelo inquilino ou pelo fiador e seus limites;
- A situação da garantia — fiança, caução ou seguro — na data do inadimplemento.
Perguntas frequentes
Dá para retomar o imóvel rapidamente?
Depende de o caso se enquadrar em uma das nove hipóteses do art. 59, § 1º. Enquadrando-se, a lei admite a desocupação liminar; fora delas, o rito é o comum. É por isso que o enquadramento é a primeira análise a fazer, e não a última.
Meu contrato tem fiador. Perdi a via rápida?
Não necessariamente. A garantia existente afasta o inciso IX, mas pode abrir o inciso VII se a garantia se extinguiu ou se o fiador pediu exoneração e não veio outra apta. E os demais incisos independem de garantia.
Posso cobrar os aluguéis atrasados junto com o despejo?
Sim, a lei permite cumular o despejo com a cobrança, conforme a situação.
Sou inquilino e já fui citado. Ainda posso pagar e ficar?
A lei prevê o pagamento do débito atualizado em 15 dias contados da citação para evitar a rescisão (art. 62, II), faculdade estendida também ao fiador. Há requisitos sobre o que deve compor esse pagamento — caso de análise imediata.
Precisa de orientação em Uberaba?
Seja para retomar um imóvel ou para se defender de um despejo em Uberaba e região, a análise do contrato, da garantia e das datas define a estratégia — e, no caso do locador, define se há ou não via liminar disponível.
Dr. Eduardo Bonifácio — OAB/MG 205.525
Direito Civil e Imobiliário · Uberaba/MG · WhatsApp (34) 99730-0806
Conteúdo informativo, não constitui consulta jurídica nem garante qualquer resultado. Prazos e direitos variam conforme o caso, que deve ser analisado individualmente por advogado.