“Foi tudo combinado na palavra, sem papel nenhum.” É a frase mais comum no campo — e a que mais gera surpresa quando o dono decide retomar a terra. Porque combinar de boca não significa combinar sem regra.
Sim, o arrendamento rural pode ser verbal
O Decreto nº 59.566/1966, que regulamenta o arrendamento e a parceria rural, admite as duas formas no art. 11. Mas leia o que vem na sequência da mesma frase:
“Os contratos de arrendamento e de parceria poderão ser escritos ou verbais. Nos contratos verbais presume-se como ajustadas as cláusulas obrigatórias estabelecidas no art. 13 deste Regulamento.”
Ou seja: quem não escreveu contrato não ficou sem contrato. Ficou com o contrato que a lei escreveu — inteiro, com todas as cláusulas obrigatórias, sem ter lido nenhuma delas.
A cláusula que pega quase todo mundo: o prazo mínimo
Entre essas cláusulas presumidas estão os prazos mínimos do art. 13, II, “a” do mesmo decreto. E eles não são um número só — dependem do que se faz na terra:
- 3 (três) anos — arrendamento com exploração de lavoura temporária e/ou pecuária de pequeno e médio porte; e em todos os casos de parceria;
- 5 (cinco) anos — lavoura permanente e/ou pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal;
- 7 (sete) anos — quando houver exploração florestal.
Repare na consequência prática: a atividade praticada na terra é que define o prazo mínimo. Dois vizinhos que arrendaram no mesmo dia, com o mesmo aperto de mão, podem estar presos a prazos diferentes — um a três anos, outro a cinco — porque um planta soja e o outro tem gado de cria.
É por isso que a primeira pergunta do escritório nunca é “o que vocês combinaram?”. É “o que se planta ou se cria aí, e desde quando?”.
Retomar a terra tem rito — e o rito tem calendário
Vencido o prazo, o dono também não simplesmente pede a terra de volta. O Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964), no art. 95, IV, com a redação dada pela Lei nº 11.443/2007, assegura ao arrendatário a preferência à renovação:
“em igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o proprietário, até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente notificação extrajudicial das propostas existentes. Não se verificando a notificação extrajudicial, o contrato considera-se automaticamente renovado, desde que o arrendador, nos 30 (trinta) dias seguintes, não manifeste sua desistência ou formule nova proposta, tudo mediante simples registro de suas declarações no competente Registro de Títulos e Documentos;”
E o inciso V diz como o proprietário afasta essa preferência: esse direito “não prevalecerá se, no prazo de 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, o proprietário, por via de notificação extrajudicial, declarar sua intenção de retomar o imóvel“.
Leia a segunda metade do inciso devagar, porque ela inverte o jogo: a omissão do proprietário tem preço. Não havendo a notificação, o contrato se renova sozinho — e o único modo de evitar isso é o arrendador, nos 30 dias seguintes, manifestar desistência ou formular nova proposta, registrando a declaração no Registro de Títulos e Documentos. Não basta avisar: é preciso registrar. Para o dono da terra, é a diferença entre retomar e passar mais um ciclo inteiro com a área ocupada; para o arrendatário, é a proteção que quase ninguém sabe que tem.
Seis meses antes. Por notificação extrajudicial. Quem descobre isso no mês do vencimento descobriu tarde — e costuma ficar mais um ciclo inteiro com a terra ocupada.
O que fazer, dos dois lados da porteira
Se você é o dono da terra:
- Levante desde quando o arrendatário está na área e qual atividade ele pratica — é isso que define o prazo mínimo presumido.
- Reúna o que prova o início e a continuidade: recibos, depósitos, notas de safra, testemunhas, mensagens.
- Conte o calendário de trás para frente a partir do vencimento e reserve os seis meses da notificação.
- Formalize a intenção por notificação extrajudicial — conversa na porteira não cumpre a exigência legal.
Se você é o arrendatário: o contrato verbal também protege você. O prazo mínimo presumido e a preferência à renovação existem independentemente de haver papel assinado — e quem investiu na terra tem interesse direto em documentar desde quando planta ou cria ali.
Em qualquer dos lados, o mesmo conselho: o melhor momento para escrever o contrato é antes do conflito. Um contrato escrito, com prazo, uso e valores definidos, custa uma fração do que custa discutir depois quanto tempo a palavra valia.
Antes de encerrar o arrendamento, confira a matrícula
Muita gente retoma a terra para vender — e descobre no cartório um segundo problema, que nada tem a ver com o arrendatário: a venda de imóvel rural só se registra com a identificação georreferenciada. Retomar a posse e não poder transferir a propriedade é trocar um impasse por outro.
Leia também: Achei comprador para a fazenda e o cartório não registra. Por quê?
Arrendou ou arrendaram sua terra sem contrato escrito? Envie o que você tem — recibos, mensagens, datas — para uma análise inicial: WhatsApp (34) 99730-0806.
Batista e Bonifácio Advocacia
Dr. Eduardo Bonifácio — OAB/MG 205.525 · Especialista em Direito Imobiliário
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