Do outro lado, a dívida do vendedor que persegue o imóvel depois da assinatura; do seu lado, a matrícula lida corretamente antes de assinar — porque foi ela que a lei transformou no centro de gravidade do negócio.
A aquisição de um imóvel representa, na esmagadora maioria das vezes, o ápice do planejamento financeiro de uma família ou a consolidação do caixa de uma empresa. E há um engano que circula há anos no mercado, repetido de boa-fé por corretores e por muito material jurídico desatualizado: o de que a segurança do comprador se constrói empilhando certidões. A lei diz outra coisa — e diz com todas as letras.
A premissa fática: o risco oculto nas transações
O cenário é conhecido: o comprador localiza o imóvel, negocia o preço, verifica que não há penhora averbada na matrícula e assina a escritura. Meses depois, é surpreendido por um oficial de justiça. O imóvel foi bloqueado para pagar dívida trabalhista, fiscal ou cível do vendedor — ou até do proprietário anterior.
Esse cenário continua existindo. Mas mudou de natureza: deixou de ser o risco difuso de sempre e passou a ser um conjunto de exceções mapeadas na própria lei. Saber exatamente onde elas estão é o que separa uma auditoria útil de um maço de certidões.
A regra que mudou o jogo: a concentração na matrícula
A Lei 13.097/2015, art. 54 estabeleceu que os negócios que constituem, transferem ou modificam direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes quando não estiverem registradas ou averbadas na matrícula determinadas informações — entre elas o registro de citação de ações reais ou reipersecutórias, a averbação de constrição judicial, a de restrição administrativa ou de indisponibilidade, a averbação de ação capaz de reduzir o proprietário à insolvência e, desde 2024, a de qualquer constrição incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular.
O parágrafo seguinte é o que interessa ao comprador:
“Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel (…)” (Lei 13.097/2015, art. 54, § 1º)
E há um ponto que corrige um conselho muito repetido no mercado. A mesma lei é expressa ao dizer que, para a validade e a eficácia do negócio, ou para a caracterização da boa-fé do adquirente, não serão exigidas “a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985” nem “a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais” (art. 54, § 2º, I e II).
Ou seja: não é a falta de certidões que faz o comprador perder o imóvel. Quem lhe disser o contrário está descrevendo o país anterior a essa regra.
E a fraude à execução? A Súmula 375 e a ordem cronológica
O Código de Processo Civil (art. 792, IV) trata como fraude à execução a alienação feita quando já tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência. E o Superior Tribunal de Justiça, pela Súmula 375, firmou que “o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente” (Corte Especial, 18/03/2009).
Repare na ordem dos fatos, porque ela explica muita orientação desencontrada: a súmula é de 2009; a regra da concentração na matrícula veio depois, em 2015, e foi reforçada em 2022 e em 2024. As duas apontam para o mesmo lugar — o que não está na matrícula não alcança quem comprou de boa-fé —, e a lei ainda acrescenta quais documentos não podem ser exigidos para provar essa boa-fé. Como os dois textos se articulam em cada caso concreto é matéria discutida em juízo, e depende dos documentos.
Onde a matrícula não protege — o mapa real do risco
A proteção do art. 54 não é absoluta, e o próprio texto legal diz onde ela cede. É exatamente aqui que uma auditoria ganha o seu valor:
- Falência e recuperação. O § 1º ressalva expressamente os arts. 129 e 130 da Lei 11.101/2005. Vendedor com risco de insolvência empresarial é outro patamar de análise.
- Aquisições que independem de registro. O § 1º também ressalva “as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título” — usucapião consumada e sucessão aberta, por exemplo, existem fora da matrícula.
- A boa-fé continua sendo um fato. A lei diz quais documentos não podem ser exigidos; ela não protege quem efetivamente sabia. Preço muito abaixo do mercado, pressa injustificada e vínculo entre as partes continuam pesando.
- A matrícula precisa ser lida, e lida certo. Ela virou a fonte da verdade — e por isso um ônus mal interpretado, uma cadeia dominial quebrada, uma averbação de indisponibilidade despercebida ou uma construção não averbada valem hoje mais do que qualquer certidão.
A conclusão jurídica: a arquitetura da segurança
A due diligence imobiliária não perdeu função com a concentração na matrícula — ela mudou de eixo. Deixou de ser uma coleta defensiva de papéis, que a lei já declarou inexigível, e passou a ser leitura técnica da matrícula e das poucas portas que a lei deixou abertas: o risco de insolvência empresarial do vendedor, a cadeia dominial, as situações que existem fora do registro e tudo o que, em juízo, poderia ser usado para atacar a boa-fé do comprador.
Na advocacia patrimonial, o melhor litígio continua sendo o que foi evitado antes da assinatura. A diferença é que hoje se sabe, com apoio em texto de lei, onde exatamente olhar.
Para uma análise preventiva do seu caso imobiliário, consulte também as páginas Direito Imobiliário e Proteção Patrimonial deste site.
Dr. Eduardo Bonifácio — OAB/MG 205.525. Especialista em Direito Imobiliário. Atuação em Uberaba e região.
Conteúdo informativo, não constitui consulta jurídica nem garante qualquer resultado. Cada caso depende dos documentos e das circunstâncias.