Visão geral: quando o aluguel deixa de ser pago, o proprietário pode buscar na Justiça a retomada do imóvel (ação de despejo), muitas vezes junto com a cobrança dos valores em atraso. Do outro lado, o inquilino costuma ter a chance de quitar a dívida e evitar a desocupação, dentro de prazo. Entenda como o processo funciona, regido pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991).
Como o processo costuma funcionar
Diante da falta de pagamento, o locador pode ajuizar a ação de despejo. É comum que o pedido some duas coisas: a retomada do imóvel e a cobrança dos aluguéis e encargos em atraso — e a lei autoriza expressamente essa cumulação. Quando ela ocorre, cita-se o locatário para responder ao pedido de rescisão, e locatário e fiadores para responderem à cobrança. A inicial deve trazer cálculo discriminado do débito (art. 62, I).
Purga da mora: os números que ninguém conta
O inquilino pode evitar a rescisão pagando o débito — mas o direito tem contorno preciso, e cada detalhe muda a conta. Pelo art. 62, II, o prazo é de 15 (quinze) dias contados da citação, por depósito judicial, e o valor inclui:
- os aluguéis e acessórios que vencerem até a efetivação do pagamento — e não apenas os que estavam em aberto na citação;
- as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
- os juros de mora;
- as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido.
Dois pontos que costumam surpreender os dois lados:
- O fiador também pode purgar a mora. A lei dá essa faculdade ao locatário e ao fiador — o que interessa a quem assinou como garantidor e quer estancar a dívida antes que ela cresça.
- Há uma trava de 24 meses. O parágrafo único do art. 62 é direto: “Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.” Quem já pagou para ficar uma vez, nesse período, não paga de novo.
E se o locador disser que o valor depositado está incompleto? Justificando a diferença, o inquilino tem mais 10 (dez) dias para complementar (art. 62, III). Não complementando, o pedido de rescisão prossegue pela diferença — e o locador pode levantar o que já foi depositado (inciso IV).
Liminar de desocupação: são nove hipóteses, não uma
Aqui está o ponto que mais se perde por desinformação. A lei autoriza desocupação liminar em quinze dias, sem ouvir a outra parte, mediante caução de três meses de aluguel — e não em uma situação apenas, mas em nove (art. 59, § 1º).
A hipótese ligada à falta de pagamento exige que o contrato esteja sem nenhuma garantia — e é por isso que muito locador com fiador conclui, erradamente, que a via rápida não serve para ele. Serve, se o caso se enquadrar em outra das nove — e uma delas trata exatamente da garantia que existia e deixou de existir sem reposição.
Leia a lista completa: Ação de despejo em Uberaba — as nove hipóteses de desocupação liminar.
Para o proprietário: como se preparar
- Reúna o contrato de locação e comprovantes dos aluguéis em aberto;
- Organize a planilha do débito (aluguéis, encargos, datas) — o cálculo discriminado é exigência da lei para a inicial;
- Verifique as garantias do contrato (fiador, caução, seguro-fiança) e se alguma foi extinta ou exonerada;
- Levante se o inquilino já purgou a mora nos últimos 24 meses — isso muda o jogo;
- Evite tentar retomar o imóvel “por conta própria” — a via é a judicial.
Para o inquilino: o que observar
- Confira se o valor cobrado está correto, item por item — inclusive os dez por cento de honorários;
- Verifique se ainda cabe purgar a mora: são 15 dias da citação, e há a trava dos 24 meses;
- Lembre que os aluguéis que vencerem até o pagamento entram na conta;
- Não ignore a citação — os prazos são curtos.
Perguntas frequentes (FAQ)
Posso trocar a fechadura e tirar o inquilino?
Não. A retomada deve seguir a via legal. Agir por conta própria pode gerar responsabilidade para o proprietário.
O inquilino pode pagar e continuar no imóvel?
Em regra sim, purgando a mora em 15 dias da citação. Mas não se ele já usou essa faculdade nos 24 meses anteriores à propositura da ação.
Sou fiador. Posso pagar para encerrar isso?
Sim. A lei permite que o fiador, e não só o locatário, efetue o pagamento que evita a rescisão — observados o mesmo prazo e a mesma composição de valores.
Dá para cobrar o que ficou devendo além de retomar o imóvel?
Sim, e a lei prevê a cumulação. Acolhidos os dois pedidos, a execução da cobrança pode começar antes da desocupação do imóvel (art. 62, VI).
Em quanto tempo sai a desocupação?
Varia conforme o caso, o enquadramento da liminar e o andamento processual. Não há prazo único.
Fale com o escritório
Proprietário ou inquilino diante de um problema de aluguel? Fale para uma análise do seu caso: WhatsApp (34) 99730-0806.
Dr. Eduardo Bonifácio — Advogado | OAB/MG 205.525 · Especialista em Direito Imobiliário · Uberaba/MG.
Conteúdo informativo, não constitui consulta jurídica nem garante qualquer resultado. Prazos e direitos variam conforme o caso, que deve ser analisado individualmente por advogado.