A taxa de condomínio é uma das dívidas que mais rapidamente chegam ao próprio imóvel. Isso vale para quem está em atraso, para quem está comprando uma unidade e para o síndico que precisa cobrar. Entender as regras evita surpresas dos dois lados.
A dívida acompanha o imóvel
A contribuição condominial está ligada à unidade, e não apenas à pessoa que morava nela. Por isso, quem compra responde pelo que ficou para trás: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios” (Código Civil, art. 1.345).
Na prática: antes de comprar, peça a declaração de quitação do condomínio. É a mesma lógica de outras dívidas que seguem o imóvel, como explicamos em dívida de IPTU após a compra.
Qual é o limite da multa
Desde a Lei 14.905/2024, o Código Civil prevê que o condômino em atraso fica sujeito à correção monetária, aos juros moratórios previstos na convenção — ou, se não previstos, aos juros do art. 406 — e à multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1º). Multa por atraso acima desse teto pode ser contestada.
O condomínio pode executar direto
O Código de Processo Civil trata como título executivo “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas” (CPC, art. 784, X).
Isso significa que, com a documentação em ordem, o condomínio pode partir direto para a execução, sem precisar de uma ação de cobrança anterior. Para o síndico, o cuidado está em ter a convenção e as atas que aprovam os valores cobrados. Para o devedor, é justamente aí que a defesa costuma começar: conferir se o valor cobrado corresponde ao que foi aprovado.
O único imóvel da família pode ser penhorado?
Por dívida de condomínio, sim. A Lei 8.009/1990 protege o bem de família, mas abre exceção para a cobrança de “impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar” (art. 3º, IV). O STJ aplica essa exceção às cotas condominiais, justamente por serem dívidas ligadas ao próprio imóvel.
É por isso que uma dívida de condomínio que parecia pequena pode terminar em penhora e leilão da unidade. Veja também bem de família: quando o único imóvel pode ser penhorado.
Se você está em atraso
- Peça ao condomínio o demonstrativo do débito, mês a mês.
- Confira se a multa respeita o teto de 2% e se os juros seguem a convenção ou a lei.
- Se já houver execução, observe os prazos da citação: é neles que se discute o valor e se negocia com segurança.
- Acordo por escrito, com parcelas que caibam no orçamento, costuma ser o caminho mais seguro para evitar a penhora.
Perguntas frequentes
O inquilino não pagou o condomínio. Quem responde?
Perante o condomínio, a dívida está ligada à unidade e ao proprietário. O que o contrato de locação diz vale na relação entre locador e inquilino, que pode cobrar o valor depois.
Comprei o imóvel com dívida de condomínio. Posso cobrar do vendedor?
Perante o condomínio, o comprador responde (art. 1.345). Entre comprador e vendedor, o que foi combinado no contrato e o que foi declarado na venda definem se cabe cobrar o vendedor depois.
Fale com o escritório
Seja para cobrar, para se defender de uma execução ou para conferir o débito antes de comprar, o primeiro passo é olhar a convenção, as atas e o demonstrativo.
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Conteúdo informativo. A solução jurídica depende das circunstâncias e dos documentos de cada caso.