Leilão e Execução de Imóvel em Uberaba

Muitas vezes sim — e, na alienação fiduciária, a Lei nº 9.514/1997 marca três janelas antes de o imóvel se perder. A primeira: intimado pelo oficial do registro de imóveis, o devedor tem 15 dias para purgar a mora, pagando as prestações vencidas e as que vencerem até o pagamento, com juros, penalidades, encargos e despesas (art. 26, § 1º). A segunda existe apenas em financiamento de imóvel residencial: a consolidação só é averbada 30 dias depois de expirado aquele prazo e, até a data da averbação, o devedor ainda pode pagar — e o contrato convalesce (art. 26-A, §§ 1º e 2º). A terceira: já consolidada a propriedade e até o segundo leilão, o devedor tem direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor da dívida somado às despesas (art. 27, § 2º-B).

E mesmo depois do leilão restam dois direitos que costumam passar em branco. Vendido o imóvel, o credor deve entregar ao devedor a sobra — o que exceder dívida, despesas e encargos, nela compreendida a indenização de benfeitorias — nos 5 dias seguintes à venda (art. 27, § 4º). E, em financiamento de imóvel residencial, se no segundo leilão não houver lance que alcance o referencial mínimo legal, a dívida é considerada extinta, com recíproca quitação (art. 26-A, § 4º) — regra que o § 5º estende inclusive a quem preferiu cobrar pela via judicial. Fora dessa hipótese, o saldo remanescente continua exigível (art. 27, § 5º-A): dizer o contrário seria enganar. Detalhamos o percurso em Imóvel da família em leilão: como se defender em Uberaba.

É verdade — mas com limites que a própria lei enumera, e é aí que o caso se ganha ou se perde. A Lei nº 8.009/1990, art. 1º, torna o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar impenhorável por dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, e o parágrafo único estende a proteção às benfeitorias e aos móveis que guarnecem a casa, desde que quitados. O art. 5º esclarece que se trata de um único imóvel, de moradia permanente — havendo mais de um, a proteção recai sobre o de menor valor, salvo se outro estiver registrado para esse fim.

As exceções não são “várias”: são sete, listadas no art. 3º (o antigo inciso I foi revogado pela Lei Complementar nº 150/2015). A impenhorabilidade não se opõe à execução movida:

• pelo credor do financiamento da construção ou da aquisição do próprio imóvel, no limite daquele contrato (inciso II);
• pelo credor de pensão alimentícia, resguardados os direitos do coproprietário que integre união estável ou conjugal com o devedor (inciso III);
• para cobrança de IPTU, ITR, taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel (inciso IV);
• para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar (inciso V);
• por ter sido o imóvel adquirido com produto de crime, ou para execução de sentença penal condenatória (inciso VI);
• por obrigação decorrente de fiança em contrato de locação (inciso VII);
• para cobrança de crédito constituído pela Procuradoria-Geral Federal por benefício previdenciário ou assistencial recebido indevidamente por dolo, fraude ou coação (inciso VIII).

Fora dessas sete hipóteses, a proteção é a regra — mas ela precisa ser alegada e demonstrada nos autos, com prova de que ali é a moradia da família. Tratamos do tema em Bem de família: seu único imóvel pode ser penhorado?