Distrato imobiliário, locação e ação de despejo
Contratos imobiliários podem envolver atraso de obra, inadimplemento, retenção de valores, retomada do imóvel ou defesa do locatário. A orientação jurídica depende da leitura do contrato, das notificações e das obrigações assumidas por cada parte.
Atuação em questões imobiliárias
- Distrato de imóvel na planta e discussão de valores.
- Atraso na entrega e descumprimento contratual.
- Ação de despejo e retomada de imóvel locado.
- Defesa do locador ou do locatário.
- Cobrança de aluguéis, encargos e garantias locatícias.
Distrato na planta: a lei fixa um teto para o que a construtora pode reter
A pergunta que mais chega ao escritório é “desisti do imóvel na planta, quanto volta?”. A resposta começa por um ponto que costuma surpreender: a retenção não é livre — ela tem limite legal.
No desfazimento do contrato celebrado com o incorporador, por distrato ou por resolução motivada pelo comprador, a Lei nº 13.786/2018 (art. 67-A da Lei nº 4.591/1964) assegura a restituição das quantias pagas, atualizadas, deduzidas de forma cumulativa a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não pode exceder 25% da quantia paga. Quando a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação, a devolução ocorre em até 30 dias após o habite-se e a pena pode chegar ao limite de 50% (art. 67-A, § 5º).
Ou seja: qual teto se aplica ao seu caso depende de um dado que está no contrato e na matrícula — saber se há ou não patrimônio de afetação é o primeiro passo da conta, e não uma formalidade.
Atraso na obra: aqui a lógica se inverte
Quando quem falha é a construtora, o regime é outro — e mais favorável ao comprador. A mesma Lei nº 13.786/2018 (art. 43-A) admite um prazo de tolerância de até 180 dias corridos para a entrega, mas somente se isso tiver sido expressamente pactuado, de forma clara e destacada no contrato.
Ultrapassado esse prazo, e desde que o comprador não tenha dado causa ao atraso, ele pode promover a resolução do contrato, com devolução da integralidade de todos os valores pagos, mais a multa prevista, em até 60 dias corridos contados da resolução. E quem prefere manter o contrato e esperar o imóvel tem direito, na entrega, a indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, pro rata die (art. 43-A, §§ 1º e 2º).
Repare na assimetria: quem desiste sofre retenção com teto; quem é vítima de atraso tem direito à devolução integral — ou à indenização mensal, se quiser o imóvel assim mesmo. Confundir os dois regimes é o erro mais comum, e ele custa dinheiro.
Cada caso depende dos documentos: o cálculo do que é devido exige a leitura do contrato, do quadro-resumo e do comprovante de cada pagamento. Este conteúdo é informativo e não constitui promessa de resultado.
O escritório atende situações residenciais, comerciais e empresariais em Uberaba/MG, com análise dos prazos, documentos e alternativas judiciais ou extrajudiciais aplicáveis.
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Conteúdo informativo. A solução jurídica depende das circunstâncias e dos documentos do caso.
Perguntas Frequentes
O atraso na entrega pode gerar direito à rescisão e à devolução de valores, conforme o contrato e a Lei 13.786/2018. A análise do contrato define percentuais e condições.
Depende do contrato e da lei. Há retenções previstas e o percentual varia conforme a situação. É preciso analisar o contrato para estimar o valor — não há resposta única.
Cabe, por exemplo, por falta de pagamento, término do contrato ou infração contratual, conforme a Lei 8.245/91. O rito e os prazos variam com o fundamento.
Em certos casos é possível a purgação da mora, quitando os valores devidos dentro do prazo legal. As condições dependem do histórico e da lei.