Distrato Imobiliário em Uberaba

Distrato na planta: a lei fixa um teto para o que a construtora pode reter

A pergunta que mais chega ao escritório é “desisti do imóvel na planta, quanto volta?”. A resposta começa por um ponto que costuma surpreender: a retenção não é livre — ela tem limite legal.

No desfazimento do contrato celebrado com o incorporador, por distrato ou por resolução motivada pelo comprador, a Lei nº 13.786/2018 (art. 67-A da Lei nº 4.591/1964) assegura a restituição das quantias pagas, atualizadas, deduzidas de forma cumulativa a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não pode exceder 25% da quantia paga. Quando a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação, a devolução ocorre em até 30 dias após o habite-se e a pena pode chegar ao limite de 50% (art. 67-A, § 5º).

Ou seja: qual teto se aplica ao seu caso depende de um dado que está no contrato e na matrícula — saber se há ou não patrimônio de afetação é o primeiro passo da conta, e não uma formalidade.

Atraso na obra: aqui a lógica se inverte

Quando quem falha é a construtora, o regime é outro — e mais favorável ao comprador. A mesma Lei nº 13.786/2018 (art. 43-A) admite um prazo de tolerância de até 180 dias corridos para a entrega, mas somente se isso tiver sido expressamente pactuado, de forma clara e destacada no contrato.

Ultrapassado esse prazo, e desde que o comprador não tenha dado causa ao atraso, ele pode promover a resolução do contrato, com devolução da integralidade de todos os valores pagos, mais a multa prevista, em até 60 dias corridos contados da resolução. E quem prefere manter o contrato e esperar o imóvel tem direito, na entrega, a indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, pro rata die (art. 43-A, §§ 1º e 2º).

Repare na assimetria: quem desiste sofre retenção com teto; quem é vítima de atraso tem direito à devolução integral — ou à indenização mensal, se quiser o imóvel assim mesmo. Confundir os dois regimes é o erro mais comum, e ele custa dinheiro.

Cada caso depende dos documentos: o cálculo do que é devido exige a leitura do contrato, do quadro-resumo e do comprovante de cada pagamento. Este conteúdo é informativo e não constitui promessa de resultado.